Die gefährliche Schenkung …

oder warum es besser sein kann, nicht auf Ihr Wohnrecht zu verzichten.

1995 überträgt die Mutter von Diana Keller ihrer Tochter das Eigentum an ihrem Hausgrundstück. Sie behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. 2015 verzichtet die Mutter gegenüber ihrer Tochter auf das Wohnrecht und bewilligt dessen Löschung im Grundbuch.

In der Folgezeit vermietet Diana Keller die Immobilie an ihre Mutter.

Diana Keller erzielt eine monatliche Nettomiete von 400,- €.

2017 wird die Mutter nun pflegebedürftig und wohnt bis zu ihrem Tod im Jahr 2018 im Heim. Da ihre Ersparnisse und ihre Renteneinkünfte gering sind, kann sie die Kosten des Heims und der Pflege nicht alleine aufbringen und muss Sozialhilfe in Anspruch nehmen. Bis zu ihrem Tod fallen Sozialleistungen in Höhe von circa 20.000,- € an.

  • Der Sozialhilfeträger verlangt nun eine Erstattung dieser Leistungen.
  • Diana Keller soll die geleistete Sozialhilfe von 20.000,- € zurückzahlen.

Worauf stützt sich der Sozialhilfeträger dabei?

Das lebenslange Wohnrecht stellt einen Vermögenswert dar, …

und zwar

  • weil der Berechtigte die Immobilie lebenslang nutzen kann,
  • ohne eine Miete oder ein Nutzungsentgelt bezahlen zu müssen.

Der Verzicht auf das Wohnrecht und die Bewilligung seiner Löschung im Grundbuch stellt daher eine Schenkung der Mutter an ihre Tochter Diana Keller dar.

Und nun sieht das Schenkungsrecht vor, dass eine Schenkung

  • wenn sie nicht länger als zehn Jahre zurückliegt –
  • bei Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden kann.

Dieser Fall tritt ein, sobald für die Mutter – wie in diesem Fall – Sozialhilfe erforderlich wird.

Den Anspruch auf Rückforderung der Schenkung leitet der Sozialhilfeträger auf sich über.

So kann er dann anstelle der Mutter die Schenkung zurückfordern.

  • Die Schenkung selbst – also das Wohnrecht – kann nicht wiederhergestellt werden, weil es durch den Tod der Mutter erlischt.
  • Dann ist ersatzweise Nutzungsentschädigung zu leisten.

Welche Beträge sind nun zu erstatten?

Zu den Beträgen, die dem Sozialhilfeträger bis zur Höhe der von ihm erbrachten Sozialleistungen zu erstatten sind, gehört die Wertsteigerung des Grundstücks. Sie entsteht dadurch,

  • dass der Wert der Immobilie mit der Löschung des Wohnrechts gestiegen ist.
  • Ein Käufer wird für ein Hausgrundstück weniger bezahlen, wenn es mit einem Wohnrecht zugunsten eines Dritten belastet ist als ohne eine solche Belastung.

Diese Wertsteigerung kann errechnet werden. Wenn diese Wertsteigerung den Sozialhilfebetrag von 20.000,- € übersteigt, muss Diana Keller den vollen Betrag an den Sozialhilfeträger erstatten.

Vorsicht vor problematischer Regelung in Notarverträgen!

Die häufig in notariellen Übertragungsverträgen zu findende Regelung, dass das Wohnrecht bei dauerhafter Unmöglichkeit der Ausübung erlischt, ist daher jedenfalls bei drohender Pflegebedürftigkeit des Wohnberechtigten problematisch, weil sie eine Schenkungsrückforderung eröffnen kann.

Ist eine häusliche Unterbringung des Wohnberechtigten nicht mehr möglich,

  • fällt das Wohnrecht nicht automatisch weg.
  • Es bleibt bestehen, wenngleich es nutzlos geworden ist.

Erfolgt dagegen kein Verzicht auf das Wohnrecht, …

kann mangels einer Schenkung insoweit auch kein Rückforderungsanspruch entstehen. Es kann vom Eigentümer auch nicht verlangt werden, ersatzweise Zahlungen für das nutzlos gewordene Wohnrecht in Höhe des Mietwerts der überlassenen Wohnung zu leisten, obgleich dies die Sozialämter nicht selten geltend zu machen versuchen.

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